刘崇海与陈伦集及北海市强远房地产开发有限责任公司认购买卖合同纠纷一案二审民事判决书

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广西壮族自治区北海市中级人民法院 （2010）北民一终字第52号

2010-4-11

　　上诉人（原审原告）：刘崇海。
　　被上诉人（原审被告）：陈伦集。
　　被上诉人（原审第三人）：北海市强远房地产开发有限责任公司。
　　刘崇海因与陈伦集及北海市强远房地产开发有限责任公司（以下简称强远公司）认购买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院(2009)海民初字第686号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年1月13日立案受理后依法组成合议庭，于2010年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘崇海的委托代理人陈远胜，被上诉人陈伦集，被上诉人强远公司的委托代理人李满穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　

     一审法院经审理查明：2007年3月14日，被告与第三人签订《房地产内部认购书》，由被告向第三人认购强远世纪度假村G栋一单元901号房，总价款l81738元，被告应在签订内部认购书之日向第三人支付订房订金l万元。双方并约定：第三人办好商品房预售证后在网上公布，并在通知被告之日起20天内，被告必须与第三人签订《商品房买卖合同》。合同第十一条规定：本内部认购书一式两份，被告、第三人各执一份，作为被告将来购房享受优先选房及享受内部优惠价的凭证。签订合同当日，被告向第三人交纳了购房定金1万元。2007年10月11日，原、被告签订协议，双方约定，由被告将所认购的房屋指标转让给原告，转让总差价为65000元，定金l万元(被告已付给第三人)。同日，原告向被告交纳转让差价65000元，定金l万元，被告出收条交由原告收执，并将所认购的资料(内部认购方案、内部认购书)及收据交给原告。2008年11月26日，第三人依法取得《北海市商品房预售许可证》。2009年2月28日，第三人在北海日报刊登《通知》：“已定购我公司强远世纪度假村及强远春天花园的客户，现限在通知见报之日起七天内到本公司签订《商品房买卖合同》。逾期，我公司将对该房屋另作处理”，但原告在期限内没有与第三人签订《商品房买卖合同》。至2009年4月7日，原告向第三人致信，表明其在2007年10月11日至2009年3月20日期间一直与第三人售房处保持联系，第三人只说等通知，直到2009年3月20日第三人员工才向其提违约之事。原告认为造成双方未能签订合同，第三人应承担一定的责任。原告向被告提出双方在签订《协议》时最后一句约定：“甲方(即被告)及刘强兰应及时通知乙方(即原告)办理过户手续”，被告应及时通知原告与第三人签订商品房买卖合同，但被告没有尽到责任，造成原告与第三人未能签订《商品房买卖合同》，被告理应退还所收取的房屋转让差价及定金给原告。被告认为协议书上的该行字句，是由原告擅自(笔迹与协议书的笔迹不同)加上的，事前未有征得被告的同意。被告在转让房屋认购权时已将有关的权利义务同时转让给了原告，原告是否能与第三人签订合同与被告无关，被告不应承担任何责任。为此，双方产生纠纷，原告于2009年4月29日提起本案诉讼，请求判令：1、被告返还原告本金65000元及利息（利息计算按年6.3%计，自交款之日即2007年10月12日至还清款项之日止）；2、双倍返还定金2万元；3、第三人承担连带责任。诉讼中，原告认为协议书证明人刘强兰当时是第三人的员工，其对外的经营行为应由第三人承担民事责任，因此第三人应承担连带责任。刘强兰作为证人出庭作证，其证词证明协议书最后的一句话“甲方及刘强兰应及时通知乙方办理过户手续”当时是没有的。
　　

     一审法院认为，被告与第三人签订的《房地产内部认购书》及原、被告签订的《协议书》，是当事人经协商一致而签订的，是各方的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的有关规定，认购书、协议合法有效。被告向第三人认购强远世纪度假村G栋一单元901号房，自双方签订《内部认购书》后，被告按合同规定向第三人交纳了认购定金，其后，被告将所认购房屋的认购权转让给了原告，收取了原告的65000 元房屋转让差价及定金1万元。根据协议的规定将其本人拥有的认购权的有关凭证[包括《房地产内部认购书》、 《认购方案》、认购定金收据]交付给了原告。被告全面履行了合同，认购合同以后的房屋买卖合同的签订，理应由原告自行与第三人协商解决。第三人依合同规定登报通知购房人签订《商品房买卖合同》，但原告没有在见报之日起七日内与第三人签订合同，应由原告自已承担违约责任。因此，原告请求被告返还房屋认购转让差价及认购定金，没有理由，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告刘崇海的诉讼请求。
　　

     刘崇海不服上述判决上诉称：1、原判决认定事实有误。①原审认定“原告没有在见报之日起七日内与第三人签订合同，应由原告自己承担违约责任”。上诉人远在外地，对第二被上诉人登在《北海日报》上的通知一无所知，原审法院凭什么认定上诉人看到了这份报纸? ②原审认定“第三人依合同规定登报通知购房人签订《商品房买卖合同》”，合同第四条是这样规定的：甲方(即第二被上诉人)办好商品房预售证网上公布，并通知乙方(即购房方)日起20天内，乙方必须与甲方签订《商品房买卖合同》。上诉人远在外地，第二被上诉人仅在《北海日报》上发布通知，并未有效履行通知义务。2、原判决认定事实不清。①原审认定“被告全面履行了合同”，第一被上诉人将认购买卖合同转让给上诉人，那么，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此，第一被上诉人陈伦集将《强远世纪度假村内部认购书》约定的义务转让给上诉人应当征得第二被上诉人强远公司的同意。那么，第一被上诉人将《强远世纪度假村内部认购书》约定的义务转让给上诉人，是否征得第二被上诉人强远公司的同意？②根据《中华人民共和国合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一被上诉人陈伦集将《强远世纪度假村内部认购书》约定的债权转让给上诉人，应当通知债务人即强远公司。那么，被上诉人陈伦集将《强远世纪度假村内部认购书》约定的债权转让给上诉人，是否通知债务人即强远公司?如果被上诉人陈伦集履行了通知义务，为何第二被上诉人却不按合同约定通知上诉人，而仅仅是在北海日报上发布一个上诉人根本无法看到的通知而已。何况，上诉人一直与第二被上诉人保持着电话联系，为何第二被上诉人从不通知上诉人到北海签订《商品房买卖合同》，而是告知上诉人等待通知。在原审期间，第二被上诉人并不承认负有通知上诉人签订《商品房买卖合同》的义务。综上所述，原审判决不但存在对事实认定有误，且存在对事实认定不清，请求二审法院判决1、撤销北海市海城区人民法院(2009)海民初字第686号判决；2、判令两被上诉人共同支付上诉人本金人民币65000元，利息5460元(按年利6.3％计，自2007年10月12日，暂计至2009年4月12日，以后利息另计，直到付清款项为止)；3、判令被告两被上诉人共同支付上诉人双倍定金20000元。4、判令二被上诉人承担本案的全部诉讼费。
　　

     被上诉人陈伦集答辩称：1、陈伦集与强远公司签订的《房地产内部认购书》合法有效。2007年3月14日陈伦集与强远公司签订了《房地产内部认购书》，并按认购书的约定交纳了定金1万元，取得强远度假村三期工程G栋一单元901号房的认购权。该认购书是双方经协商一致而签订，是双方的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的有关规定，因此一审法院认定认购书合法有效是正确的，应予维持。2、陈伦集与刘崇海签订的认购权转让协议是合法有效的，而且已经履行完毕。①、陈伦集与刘崇海2007年10月11日经协商一致签订了认购权转让协议，该转让协议是双方的真实意思表示(该协议最后一句“甲方及刘强兰应及时通知乙方办理过户手续”经庭审质证证实是刘崇海为了打官司模仿陈伦集的笔迹私自加上去的，这句除外)。②、认购权转让协议是在强远公司售楼部按照强远公司的要求办理的，得到强远公司上下一致同意的。首先，陈伦集提供的证据1即《强远世纪度假村高层A栋G栋内部认购方案》。该方案有强远公司董事长、总经理、法人代表张远明的亲笔签名，该方案第六条规定：“签订《商品房买卖合同》之前更名不收费，之后更名费为2000元／套”。该条书面明确规定和郑重承诺认购人可以随时转让认购权，转让可以随时更名，无需再经过强远公司另行盖章同意，而且在签订《商品房买卖合同》之前更名不收取任何费用。转让人或受让人要求更名就应按规定给予更名。这在强远公司多次销售会议上张远明总经理都亲自强调过的。而且为了促销，为了让客户放心，强远公司复印很多该《方案》放在售楼部，便于售楼人员说服客户之用。当时，陈伦集同很多客户一样，都是因为有张远明亲自签名书面同意认购权转让才参与认购的。本案中，是否进行了更名无关紧要，不影响强远公司同意认购人转让认购权的真实意思表示。事实上，转让认购权协议是在强远公司售楼部经售楼部全体当班人员同意才签订的(她们也是执行张总的指示)，当时为陈伦集与刘崇海办理转让手续的有强远公司售楼部主管全学琴(销售主要负责人)，有售楼人员刘强兰、何妙等。(而当时陈伦集已不是强远公司的工作人员，强远公司发工资的签领簿可以证实，刘崇海称陈伦集当时为强远公司销售经理不是事实)。应刘崇海的要求，刘强兰作为见证人在认购权转让协议书上签了名。之后，经办人全学琴和刘强兰把刘崇海的名字和电话号码登记在售楼部的销控表(即认购客户名单)上，并删除了原来认购权人陈伦集的名字和电话号码(见陈伦集提供的证据3即强远世纪度假村G栋一单元认购客户名单第二页)，并将她们的名片和公司宣传资料交给了刘崇海，并且承诺，等预售证下来后售楼部负责通知刘崇海过来签《商品房屋买卖合同》，而且公司会将预售证放在网上，网址在宣传资料和她们的名片上都有，叮嘱刘崇海留意并按时过来签合同，否则，过期的话他买的认购权会作废的。此后刘崇海与售楼部一直保持电话联系(通知客户来签合同本来就是售楼部最基本的工作职责之一)。以上事实，一方面得到依法出庭作证的两位证人全学琴和刘强兰的当庭证实(证人证实陈伦集提供的证据3即认购客户名单是真实的，第三人提供的名单她们没见过，而且还证实名单第二页陈伦集改为刘崇海是全学琴写的，而刘崇海的电话号码代替陈伦集的电话号码是刘强兰写的)。另一方面得到陈伦集2009年5月27日提供的证据3(见该证据第一页第十行即“当时销售人员把我的联系电话都登记在了销售房号的登录薄上了”)的印证。并且有陈伦集提供的证据3(强远世纪度假村G栋一单元认购客户名单第二页认购客户陈伦集变更为刘崇海，陈伦集的电话号码被删除，改为刘崇海的电话号码)相印证。这是一条完整的证据链，这条证据链充分证实了以下事实：陈伦集和刘崇海之间的认购权转让除了有强远公司老总亲自签名书面同意外还经过强远公司售楼部同意的(售楼部也是在执行总经理张远明所制定的方案)。第二我们的认购权转让确实是在强远公司售楼部按强远公司要求办理的。第三，陈伦集从此不再拥有该认购权了，因为它被刘崇海买走了。那么，强远公司售楼部对陈伦集转让认购权的办理方式是个案吗?是个人行为吗?不是的，这是强远公司一直以来都是这样做的，也是得到总经理张远明所同意的，为什么呢?第一，张总事务多，比较忙，也经常出差，也怕麻烦，就算《销售奖励发放方案》、《强远世纪度假村售楼人员销售业绩考核方法》、《销售方案一》、《强远世纪度假村高层A栋G栋内部认购方案》等等这些很重要很正规的文件都懒得盖章，直接签字就执行了。其他无关紧要的东西比如认购权转让，他事先在方案中已经签字同意，就不要求售楼部一个个的找他另行再签名盖章了。第二，认购权谁转让给谁，认购权在谁手上都不影响强远公司的利益，只要转让双方到售楼部办理登记确认，便于售楼部日后通知新的认购权人即可。就本案而言，陈伦集所提供的证据3(认购客户名单)中，受朋友委托，李小兴(出庭作证)电话号码为13014830519，帮刘玉国认购501，帮刘小东认购601，帮韦宝得认购807，帮米东民认购1003，帮王洪认购1007，帮刘兴认购1203，帮陈正江认购1303等。后来这些人的认购权都转让了出去，而且到售楼部办理了确认登记手续即售楼部把新认购权人的电话号码登记在认购客户名单上(详见陈伦集提供的证据3，这也再次印证了该证据的真实性)，最后强远公司售楼部依据名单通知了新的认购权人，他们有的签订了《商品房买卖合同》，有的因强远公司提价，未达成协议，强远公司双倍返还了定金，也就是说他们的认购权转让都得到了强远公司的认可。这些证据都说明售楼部对认购权转让的办理方式(不需强远公司另行盖章同意)不是个案，而是一贯的，并且得到强远公司领导同意的。这些大量证据充分证明了陈伦集与刘崇海之间的认购权转让是在强远公司售楼部并按强远公司的要求办理的，得到了强远公司上下的一致同意的。③、签订了协议并在强远公司售楼部办完手续后，原告将转让款65000元及定金1万元付给陈伦集，而陈伦集按协议规定将本人拥有的认购权的有关凭证(包括《房地产内部认购书》、《认购方案》认购定金收据等)交付给了原告，至此认购权转让协议履行完毕。总之，陈伦集与刘崇海签订的认购权转让协议是合法有效的，而且已经履行完毕，因此，原审判决事实清楚，应予维持。3、刘崇海取得认购权后，没有在规定期限内同强远公司协商签订《商品房买卖合同》，属于自动放弃认购资格。强远公司取得预售证后，首先在网上公布，然后再电话通知了最后登报通知，然而，有证据证实刘崇海在登报的最后期限都没有来同强远公司协商签订《商品房买卖合同》，这是刘崇海自己违约，应当由刘崇海自己承担违约责任。原审判决事实清楚，应予维持。请求驳回刘崇海的的上诉请求，维持原判。
　　

     被上诉人强远公司答辩称：2007年3月14日，强远公司与被上诉人陈伦集签订了《房地产内部认购书》，约定由陈伦集认购世纪度假村三期工程G栋一单元901号房。2008年11月26曰，强远公司取得《北海市商品房预售许可证》，并按认购书的约定，在网上发布了取得商品房预售许可证的消息，还在2008年11月30日电话通知陈伦集到公司签订《商品房买卖合同》，但陈伦集没有来签订《商品房买卖合同》。2009年2月28日，强远公司在《北海日报》上刊登《通知》，要求已经认购强远世纪度假村商品房的客户在七天内到公司签订《商品房买卖合同》。陈伦集一直未到公司签订《商品房买卖合同》。原审判决对上述事实作出了如下认定：“认购书是当事人经协商一致而签订，是双方的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的有关规定，认购书合法有效”。因此，原审判决事实清楚，应予维持。再有，陈伦集从没有告知，更没有书面通知强远公司，说其已经将商品房转让给上诉人刘崇海。因此，强远公司与上诉人刘崇海没有任何的法律关系，不应承担刘崇海因购买陈伦集的认购商品房指标而发生的一切损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　

     二审期间，被上诉人陈伦集提供如下证据：强远公司《销售奖励办法》、《强远世纪度假村售楼人员销售业绩考核办法》、《销售方案一》，以此印证陈伦集一审提供的《强远世纪度假村高层A栋G栋内部认购方案》、《强远世纪度假村G栋一单元认购客户名单》是真实的。
　　

     陈伦集还申请证人李小兴出庭作证。李小兴作证称：其受朋友委托认购强远公司的多套房屋，并转让出去，电话号码都在强远公司处改过的。
　　

     上诉人刘崇海认为证据是真实的，但不能证明陈伦集的主张，认购房转让需盖公章；证人证言说明了陈伦集与强远公司应共同承担责任。
　

  　被上诉人强远公司认为证据是真实的，但不能证明陈伦集的主张，认购房转让需盖公章，因为产生了其他的法律关系；销控表上登记的是其他人的名字，留的是证人的电话，证言不能证实陈伦集所主张的事实。
　

 　被上诉人陈伦集认为证人证言是事实，没有售楼部的同意，购房人不可能向陈伦集购买，肯定要经售楼部认可同意转让的。
　　

     本院认为，当事人虽对上述书证的真实性无异议，但该证据并不能证实陈伦集转让认购权已经强远公司同意，不能作为定案证据；证人则只证明了其代他人认购强远公司房屋的情况，与本案事实无关联性，本院不予采信。
　　

     本院二审查明：2007年3月14日，陈伦集与强远公司签订《房地产内部认购书》，由陈伦集向强远公司认购强远世纪度假村G栋一单元901号房，总价款l81738元，陈伦集应在签订内部认购书之日向强远公司支付订房订金l万元。双方并约定：强远公司办好商品房预售证后在网上公布，并在通知陈伦集之日起20天内，陈伦集必须与强远公司签订《商品房买卖合同》。签订合同当日，陈伦集向强远公司交纳了购房定金1万元。2007年10月11日，刘崇海与陈伦集签订协议约定，陈伦集将所认购的房屋指标转让给刘崇海，转让总差价为65000元，定金l万元(陈伦集已付强远公司)。该协议中最后一句为：“甲方(即陈伦集)及刘强兰应及时通知乙方(即刘崇海)办理过户手续”，是由刘崇海单方添加，未征得陈伦集同意。同日，刘崇海向陈伦集交纳转让差价65000元，定金l万元，陈伦集出具收条交由刘崇海收执，并将所认购的资料(内部认购方案、内部认购书)及收据交给刘崇海。2008年11月26日，强远公司依法取得《北海市商品房预售许可证》。2009年2月28日，强远公司在《北海日报》刊登《通知》：“已定购我公司强远世纪度假村及强远春天花园的客户，现限在通知见报之日起七天内到本公司签订《商品房买卖合同》。逾期，我公司将对该房屋另作处理”。刘崇海因未能与强远公司签订《商品房买卖合同》，认为陈伦集与强远公司应承担相应责任，故产生纠纷，陈伦集于2009年4月29日提起本案诉讼。
　　

     本院认为：被上诉人陈伦集与被上诉人强远公司签订的《房地产内部认购书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。上诉人刘崇海与陈伦集签订协议，约定陈伦集将认购权转让给刘崇海，实为将《房地产内部认购书》的权利、义务一并转让，根据《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转给第三人”。因此，上述转让应当经过强远公司同意。但强远公司并未在该协议上盖章确认，并在诉讼中一直予以否认。而《强远世纪度假村高层A栋G栋内部认购方案》第六条规定：“签订《商品房买卖合同》之前更名不收费，之后更名费为2000元／套。”该条仅表明认购权可以转让，并未载明转让可不经强远公司同意；关于陈伦集主张的强远公司仅以更改《认购客户名单》的名字及电话号码作为其同意认购权转让的方式，对此，强远公司则提供其保存的《强远世纪度假村G栋一单元认购客户名单》，其中并未记载认购权由陈伦集变更为刘崇海，强远公司还强调变更应当在公司备案登记，而陈伦集与刘崇海的转让未经公司同意并登记变更。本院认为，陈伦集的举证未能充分证实其所提供的《强远世纪度假村G栋一单元认购客户名单》是经强远公司同意变更的，并已交强远公司登记备案。强远公司对其他人的认购权转让是否仅通过变更《认购客户名单》即表示同意转让，并不能推断出强远公司对本案的转让也认可。因此，陈伦集的上述主张不能成立，其与刘崇海的认购权转让因未经强远公司同意而无效，陈伦集因此取得的65000元转让款及1万元定金，合计75000元，应当返还给刘崇海。综上，一审判决未能认定上述事实，判决有误，本院予以纠正。刘崇海的部分上诉主张成立，但请求强远公司共同承担责任没有法律依据，且因认购权转让无效，其请求支付65000元的利息及两被上诉人双倍返还定金亦没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
　　一、撤销北海市海城区人民法院(2009)海民初字第686号民事判决；
　　二、被上诉人陈伦集返还人民币75000元给上诉人刘崇海；
　　三、驳回上诉人刘崇海的其他诉讼请求。
　　一、二审案件受理费各2062元，法院专递费各100元，合计4324元由陈伦集负担3324元，刘崇海负担1000元（刘崇海已预交上述费用，陈伦集应负担的部分由其在履行本判决确定的义务时一并返还给刘崇海）。
　　

     上述上述应付款项，义务人应在本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向北海市海城区人民法院申请强制执行。
　　本判决为终审判决。

审 判 长 张 佩 和
审 判 员 陈 剑 平
审 判 员 魏 岚
二0一0年四月十一日
书 记 员 王 琼