这是一桩让房屋买主（我委托人）心烦了三年多的房屋买卖纠纷。房屋买主（也就是本案的原告）于2011年5月22日与房屋卖主（也就是本案的被告）签订了一份房屋买卖合同，房屋总销售价人民币61万元。买主按合同约定向卖主支付了二期购房款共31万元人民币，卖主也将房屋交付买主使用，买主随后将房屋出租他人。买主男姓，年纪稍大，双方以兄妹相称，关系融洽。合同约定卖主于2012年1月19日前，将所有购房手续及房产证交给买主，买主支付余款30万元，违约方需承担10万元的违约金。据买主陈述，于2012年1月19日买主准备支付余款时，卖主却不能将所有购房手续及房产证交给买主，于是买主拒绝支付余款，卖主强行收回房屋，双方由此产生争执。2013年12月4日，买主为了收回购房款，按卖主要求写了一份声明，以“该房的产权手续不全，未能按约定期限办理交付，买主资金短缺，不能支付余款”为由，决定不买此房。卖主收到声明后，其代理人要求买主承担10万元的违约金，买主顿感上当受骗！

    2014年1月6日，买主委托本律师于2014年1月21日向仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，返还全部已付购房款31万元，及要求对方承担10万元的违约金，该申请于2014年2月10日得到仲裁委员会受理。2014年2月19日，卖主提出反请求，要求买主承担10万元的违约金，支付房屋占用费人民币9万元，赔偿损失和律师费5万元，合计：24万元，并申请鉴定房屋占用费和财产损失。本律师随提出变更请求，增加一项请求，要求卖主支付买主资金占用费7万元（暂计至2014年10月13日）。仲裁委员会于2014年11月11日组成仲裁庭，于2014年11月24日开庭审理，于2015年2月11日做出裁决：卖主的反请求全部被驳回，并裁决卖主返还买主全部购房款31万元，以及31万元的同期贷款利息。本律师认为该结果基本公正，可以接受。 

附：北海仲裁委员会裁决书

                  北  海  仲  裁  委  员  会

                       裁   决   书

                                     北仲裁字[2014]第XX号

    申请人（反请求被申请人）：袁XX，男。

    委托代理人：太XX（申请人亲属）

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    被申请人（反请求申请人）：韩XX，女

    委托代理人：赵XX，XX律师事务所律师。

    委托代理人：顾XX，XX律师事务所律师。

    申请人（反请求被申请人）袁XX（下称申请人）与被申请人（反请求申请人）韩XX（下称被申请人）房屋买卖合同纠纷一案，申请人于2014午2月10日根据其与被申请人签订的《房屋买卖协议》中的仲裁条款向本会申请仲裁，本会依法受理。被申请人于2014年2月19日对申请人提出反请求，本会受理后将两案合并审理。申请人选定黄XX担任仲裁员，被申请人选定李XX担任仲裁员，由于双方对首席仲裁员的选定无法达成一致意见．本会依照《北海仲裁委员会仲裁规则》的规定指定伍XX担任首席仲裁员，于2014年11月11日组成仲裁庭审理本案。办案秘书由张XX担任。仲裁庭于2014年11月24日开庭审理，申请人的委托代理人太XX、陈远胜，被申请人的委托代理人赵XX到庭参加仲裁，现已审理终结。

    申请人称：2011年5月22日，申请人以总价610000元向被申请人购买座落于北海市北海大道XX大厦XX号房屋。双方签订了《房屋买卖协议》。协议约定办理更名、过户及公证手续中产生的一切费用由被申请人全额负责。申请人于签订合同当日向被申请人支付了购房首付款人民币110000元，2011年8月31日申请人再次向被申请人支付了200000元。按照合同约定，被申请人应当在2012年1月19日前将所有购房手续及房产证交给乙方，以便办理过户手续，但是在申请人多次催促下，被申请人却拒不履行。申请人认为，申请人已按合同约定履行了相关义务，但是被申请人违反了合同约定，已经构成违约，被申请人作为违约方应当按合同约定赔偿给申请人违约金100000元。经协商未果，申请人提起仲裁申请。请求1、裁决解除申请人与被申请人于2011年5月22日签订的《房屋买卖协议》；2、裁决被中请人返还申请人购房款人民币310000元，并且赔偿申请人违约金100000元，合计人民币41 0000元；3、裁决被申请人承担本案全部仲裁费用及误工费等损失。

    被申请人辩称：申请人与被申请人于2011年5月22日签订“房屋买卖协议》后，房屋即交付给申请人使用，但申请人支付了首期购房款后，其他费用并未按协议约定的期限支付．并且，申请人于2013年12月28日单方面提出声明，要求解除协议，申请人的行为是违约行为，应由申请人承担违约责任，不同意申请人提出的申请请求。

    被申请人反请求称：双方于2011年5月22日签订《房屋买卖协议》后，申请人一直没有支付第三期购房款。经被申请人多次追索后，申请人作出明确声明，不再购买房屋。被申请入依照协议约定通知申请人解除合同并收回房屋时发现，申请人将该房屋私自出租已有两年半，导致该房屋内被申请人所有的部分家具物品损毁丢失。申请人的上述行为违背了双方签订的《房屋买卖协议》构成违约，应当承担违约责任，遂提出以下仲裁反请求：1、依法裁决反请求被申请人支付反请求申请人违约金10万元；2、依法裁决反请求被申请人支付反请求申请人房屋使用费人民币9万元；3、依法裁决反请求被申请人赔偿反请求申请人家具物品损坏丢失所造成的损失人民币2万元；4、依法裁决由反请求被申请人承担反请求申请人本案的律师费人民币3万元。

    申请人针对反请求辩称：申请人已支付了两期购房款31万元。没有支付第三期购房款是由于双方在合同中约定被申请人应当把购房手续和房产证交给申请人后，申请人才向被申请人支付第三期购房款。因被申请人没有在约定期限内履行交付购房手续和房产证的约定义务，申请人行使先履行抗辩权，不支付第三期购房款。要求驳回被申请人提出的反请求。

申请人提供证据（省略）

被申请人质证省略）

被申请人提供证据（省略）

申请人质证（省略）

    仲裁庭经审理查明：申请人（反请求被申请人）与被申请入（反请求申请人）于2011年5月22日签订了《房屋买卖协议》，申请人以总价款人民币61 0000元向被申请人购买位于北海市北海大道XX大厦XX号房屋。双方在协议中约定，购房款分三期付清，第一期11 0000元应于2 011年5月25日前签订买卖合同时支付；第二期200000元应于2 011年9月5日前支付；第三期300000元应于2 012年1月19日被申请人将所有购房手续及房产证交予申请人时支付。协议还约定，办理房产更名、过户及公证手续所需的一切费用由被申请人承担；若有一方违约，违约方应赔偿守约方1 00000元；因协议履行发生争议由北海仲裁委员会管辖等内容。《房屋买卖协议》签订后，申请人于2011年5月22日向被申请人支付首期购房款11 0000元，被申请人即日出具了收条，将购房发票、契税完税证交付给申请人，并将房屋交付申请人使用。2011年8月31日申请人通过刘XX名下的中国银行账户再向被申请人转账支付第二期购房款200000元。申请人两次共向被申请人支付购房款310000元。其后，被申请人未能如约于2 01 2年1月1 9日前向申请人交付所有购房手续及房产证，申请人也没有支付第三期购款。2 012年11月5日，北海市住房和城乡建设局将XX大厦XX号房产所有权登记在被申请人名下。被申请人取得房屋产权证书后，并未向申请人交付房产证，双方也没有到房产管理部门办理房屋产权更名过户的相关手续。2 013年12月4日，申请人向被申请人发出《声明书》，以房屋产权手续不全和其本人资金短缺为由，要求解除房屋买卖合同关系，并要求被申请人归还已付购房款310000元。201 3年12月24日，被申请人向申请人发出《解除<房屋买卖协议>的通知》，以申请人没有按约定支付购房款已构成违约为由，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》。之后，申请人向被申请人归还房屋，但被申请人并未向申请人归还购房款。申请人遂于2 014年2月10日向本会申请仲裁。本会受理后被申请人于2 014年2月19日提出反请求。

    仲裁庭认为，申请人与被申请人于2011年5月22日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方签订的协议合法有效，受法律保护。按《房屋买卖协议》第二条对付款方式和期限的约定，被申请人应于2 012年1月1 9日前，将所有购房手续和房产证交予申请人，申请人才支付第三笔购房款300000元。双方对合同义务的履行约定了先后顺序，被申请人应如约先履行交付购房手续和房产证的合同义务。被申请人没有履行在2012年1月19日前向申请人交付房产证的在先义务，申请人拒付第三期购房款符合双方的协议约定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，申请人主张拒付第三期购房款的理由成立，仲裁庭予以支持。申请人行使的是后履行抗辩权，并非申请人所主张的先履行抗辩权，申请人对法律概念运用的错误，不影响其主张拒付第三期购房款理由的成立。

    申请人没有在2 012年1月1 9日前交付房产证，其后双方也没能达成延期履行的补充约定，被申请人逾期交付房产证的行为已构成违约。被申请人办理了房屋所有权证后，具备了交付房产证的条件，但被申请人仍没有向申请人交付房产证，被申请人的行为证实了其不履行合同主要义务的事实。申请人要求解除合同的请求符合事实以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，仲裁庭予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方负有恢复现状，向对方返还因合同履行而取得对方财物的义务。本案申请仲裁前，申请人已将房屋归还给了被申请人，被申请人应向申请人返还已收取的购房款31 0000元，但被申请人没有履行返还财物的义务，需承担相应的赔偿责任。XX大厦XX号房屋自2 011年5月22日起至201 3年12月28日止期间，房屋一直由申请人使用，申请人获得了使用房屋而产生的利益。经委托广西XX资产评估有限公司评估，房屋在上述期间的租赁价值为79213元。申请人在使用房屋期间，获得的利益足以弥朴其因被申请人违约导致解除合同而产生的损失。且申请人在其出具的《声明书》中，表明了申请人因对方违约要求解除协议的同时，也叠加了申请人因资金问题要求解除协议的个人原因。综合合同的履行情况以及当事人的过错程度，申请人要求被申请人向其支付100000元违约金的请求，仲裁庭不予支持。但被申请人自2013年1 2月28日收回房屋后，仍占用着申请人支付的购房款，被申请人应向申请人赔偿自该日起占用申请人资金而造成的损失。

    被申请人反请求提出要求申请人支付违约金、房屋使用费和物品损失的请求，不符合本案事实以及合同履行的实际情况，该请求没有事实依据，仲裁庭不予支持；被申请人反请求要求对方支付律师费的请求，经查证双方并未在合同中约定因纠纷产生律师费的承担问题，被申请人的请求没有事实根据和法律依据，仲裁庭不予支持。为维护法律的公平正义和良好的社会秩序，构建诚实守信的市场经济环境，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十二条以及《中华人民共和国仲裁法》第四十三条的规定，裁决如下：

    一、裁决解除申请人袁XX与被申请人韩XX于2011年5月22日签订的《房屋买卖协议》。

    二、被申请人韩XX向申请人袁XX返还购房款人民币310000元；

    三、被申请人韩XX向申请人袁XX支付以人民币31 0000元为本金，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年1 2月28日至本裁决确定的履行期限届满之日止期间的利息损失；

    四、驳回申请人袁XX的其他仲裁请求；

    五、驳回被申请人韩XX的仲裁反请求。

    本案仲裁费用人民币9152元，由申请人袁XX承担2232元，被申请人韩XX承担6920元。申请人袁XX已预交的仲裁费用由被申请人韩XX向申请人袁XX支付。反请求仲裁费用7112元由被申请人韩XX自行承担。

    上述债务，双方应自收到本裁决书之日起十五日内履行完毕，逾期应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效裁决规定的履行期限最后一日起两年内，向有管辖权的人民法院申请执行。

    本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

                                            北海仲裁委员会

                                        二O一五年二月二十一日