案情概要；

     当事人向本律师陈述，他向卖方支付了三万元定金后，从网上了解到房屋质量有问题，即“楼裂裂”情形，于是与卖方为此发生争执，卖方要求买方购房，否则没收定金，买方很不愿意被逼买房，又不甘心被没收定金，因此，决定求助律师。本律师根据当事人的陈述和提供的证据做出初步判断，认为卖方没收买方定金缺乏事实依据，因此，决定接受委托，并推测此案的可能结果是返还定金，而一审判决结果恰如本律师的判断。卖方不服，提起上诉，二审法院维持原判。(附一审、二审判决书）

广西壮族自治区北海市XX人民法院

民事判诀书（一审）

( 2013)第XX号

    原告：潘XX，男。

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。

    被告一：扬XX，女。

    被告二：骆XX，女。

    被告三：骆XX，男。（同为被告二的法定代理人）

    原告与被告一、被告二、被告三房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 01 3年8月2 0日受理后，依法适用简易程序，分别于2 01 3年9月2 3日、2 01 3年1 0月24日公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案转为普通程序继续审理。组成由代理审判员XXX担任审判长，代理审判员XXX、XXX组成的合议庭，于2 01 3年1 2月6日再次进行了审理。原告及其委托代理人陈远胜、欧美玲、被告一、被告三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

     原告诉称：2013年7月2 3日，原告与被告一签订“购房定金协议”，购买位于北海市重庆路XX 号XX花园X幢X单元X号房屋，并于同日向被告支付了定金3万元。事后原告了解到该房屋所在的整栋楼层出现过大面积裂缝，为此，原告对该房屋的质量及居住安全产生了质疑。于是，原告通过电话、短信与被告就房屋质量问题进行沟通，且于2 01 3年7月5日、7月30日、8月1日要求协议书中的中介与被告联系，协商房屋买卖事宜，但均被被告拒绝，导致房屋买卖无法顺利进行。根据《购房定金协议》第四条约定，被告中途毁约，应当向原告支付相当于双倍定金的违约金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告双倍定金6 0000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。

     原告为其陈述在举证期内提供的证据有：1-2、身份证，证明原、被告的诉讼主体资格；3、购房定金协议，证明原、被告签订的协议内容；4、收款收据，证明原告已向被告支付30000元定金；5、证明，证明被告拒绝与原告协商，导致房屋买卖无法进行；6、律师催告函，证明原告委托律师向被告发函，被告置之不理；7、北海36 5网页，证明XX花园的楼裂属实；8、照片，证明原告所购房屋所在的整栋楼出现大面积裂缝；9、录音，证明原告在2 01 3年7月2 5日后多次找中介方及被告要求协商购房事宜，以及原告在2 01 3年8月1日到中介公司与被告协商签订合同，但被告没有出现。

     被告一辩称：答辩人于201 3年7月2 3日与原告签订《购房定金协议》后，次日就接到中介的电话告知：原告因房屋所在的楼曾出现过裂缝，表示不购买该房了，要求退回定金30000元。答辩人没有同意。7月2 5日，原告再次向答辩人表示要求退还定金，答辩人亦没有同意。原告起诉称答辩人不予协商解决购房事宜，导致房屋买卖无法进行不是事实，而是原告自己中途毁约。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

     被告一为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、购房定金协议，证明原、被告签订协议的内容；2、收款收据，证明原告已支付定金；3、房产证，证明房屋现状；4、中介证明，证明原告毁约导致房屋买卖无法进行；5、中介交易情况说明，证明购房是双方真实自愿的意思表示；6、通话记录，证明被告多次与原告及中介联系；7、短信，证明被告向中介表示要求与原告签订房屋买卖合同；8、短信，证明被告要求与原告签订房屋买卖合同，原告以房屋有质量问题拒绝。

     被告一第二次开庭当庭提交的证据有：9、中介声明，证明合同不能如期签订是原告违约造成的；10、中介证明，证明中介于2 01 3年8月5日出具给原告的证明（原告证据5）无效；11、证人XX的证言，证明原告违约导致房屋买卖合同没有签订。

    被告二、被告三辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。

    被告二、被告三对其陈述在举证期内没有提供证据。

    经过开庭质证，各方质证意见如下：

    被告一、被告二、被告三对原告证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5、9的真实性有异议，认为不是中介公司真实的意思表示；对证据6的真实性无异议，但地址已变，没有收到该函；对证据7、8的真实性无法确定，不予质证。

     原告对被告一证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的真实性、合法性有异议，认为证人应出庭作证，且该证明没有中介公司的盖章；对证据5-7的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据8的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据恰恰证明了原告一直要求与被告协商解决购房事宜；对证据9、1 0认为已过举证期限提交，不予质证；对证据11，认为该证人并非原、被告协商房屋买卖事宜的接待人，不了解案件事实的真相，对证言的真实性不予认可。

      被告二、被告三对被告一证据的真实性、合法性、关联性无异议。

      结合当事人的举证和质证，本院认证如下：原告证据1-4、被告证据1-3具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告证据7-9、被告证据6-8，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据；原告证据5、被告证据4、5，9、1 0，因证据出于同一人且自相矛盾，本院不予呆信；被告证据11，因该证人并非原、被告协商购房事宜时的接待人，故本院对其证言不予采信。

      综合全案证据，本院确认以下法律事实：2 013年7月2 3日，原告与被告签订《购房定金协议》，约定由被告将位于北海市重庆路XX号花园XX幢X单元XX号的房产出售给原告，成交价为46 5 000元，定金30000元，于2 01 3年8月1日签订《商品房买卖合同》。协议签订后，原告即向被告支付30000元定金。后原告因认为房屋存在质量问题，要求与被告重新协议房屋买卖的价格等购房事宜，被告拒绝协商，导致双方未能于2 01 3年8月1日签订“商品房买卖合同》。原告认为被告的行为已构成违约，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。在庭审中，原告表示愿意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同，被告不同意继续履行。

      另查明：北海市重庆路XX号花园X幢X单元XX号房屋的所有权人为被告二，现年x 岁，被告一、被告三是被告二的父母，签订《购房定金协议》时，双方均同意出售该房。

     本案争议焦点为：1、原、被告谁违约的问题？2、原告请求双倍返还购房定金有无事实和法律依据的问题？

      本院认为：

      关于原、被告谁违约的问题。原告与被告一于2 01 3年7月2 3日签订《购房定金协议》，是双方真实、自愿的意思表示。该协议约定了房屋的成交价格、付款方式、定金条款等权利义务．并约定双方应于2 01 3年8月1日签订《房屋买卖合同》，其内容没有违反法律法规的相关规定，也没有损害他人的利益，为合法有效的合同。原告认为该房屋曾出现质量问题，由于被告不同意对房屋的价款等购房事宜再行协商才导致双方未能如期签订《房屋买卖合同》，因此违约责任应在于被告，但原告未能提供有关部门出具的质检报告予以证实该房屋确有质量问题、确需对购房事宜重新进行协商，故被告拒绝协商的行为不构成违约。原告要求重新协商的行为实为意图变更《购房定金协议》，导致双方未能在2 01 3年8月1日签订“房屋买卖合同》，故其行为构成违约。虽原告违约在先，但在庭审中，原告表示愿意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同，被告不同意继续履行，在合同尚能继续履行的情况下，被告拒不履行合同义务的行为构成违约，故本案双方当事人均有违约行为。

     关于原告请求双倍返还购房定金有无事实和法律依据的问题。由于合同无法履行的原因是双方当事人共同违约导致的，根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告收取原告的3 0000元定金应予返还原告，原告请求被告双倍返还定金，本院不予支持。

        综上所述，依照“中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

       被告一、被告二、被告三返还购房定金3 000 0元给原告。本案案件受理费1 300元，由原告负担6 5 0元，被告负担650元。

      上述债务，义务人应于本案判决发生法律效为之日起十日内履行完毕，逾期则应按“中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。

      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1 3 00元（收款单位：广西壮族自治区，北海市中级人民法院，账号4 5 5 06 06 0001 81 2 009 841 6，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

                               审  判长    XX

                               代理审判员   XX

                               代理审判员    XX

                               书  记  员   XX

                               北海市XX人民法院

                               二0一四年四月十四日

广西XX法院

( 2014)北民一终字第XX号 (二审）

    上诉人（一审被告）：杨XX。

    上诉人（一审被告）：骆杨XX。

    上诉人（一审被告）：骆XX。

    委托代理人：苏XX，广西XX律师事务所律师（受上述三上诉人共同委托）。

    被上诉人（一审原告）：潘XX。

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。

    上诉人杨XX、骆杨XX、骆XX因与被上诉人潘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市XX法院( 2013)XX号民事判决，向本院提出上诉。本院于2 014年6月2 3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月30日公开开庭审理了本案，上诉人骆XX及其与杨XX、骆杨XX的委托代理人苏XX，被上诉人潘XX及其委托伐理人陈远胜、欧美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

     一审法院审理查明：201 3年7月2 3日，潘XX与杨XX订（（购房定金协议》，约定由杨XX将位于北海市重庆路XX号XX花园XX号房产出售给XX，成交价为465000元，定金30000元，于201 3年8月1日签订《商品房买卖合同》。协议签订后，潘XX即向被告支付了30000元定金。后潘XX因认为房屋存在质量问题，要求与杨XX重新协议房屋买卖的价格等购房事宜，杨XX拒绝协商，导致双方未能于201 3年8月1日签订《商品房买卖合同》。潘XX认为杨XX的行为已构成违约，为此诉至该院，提出诉讼请求：1、杨XX支付潘XX双倍定金6 0000元；2、杨XX承担本案全部诉讼费用。在庭审中，潘XX表示愿意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同，杨XX不同意继续履行。

    另查明：北海市重庆路XX号XX小区XX号房屋的所有权人为骆杨XX，现年XX岁，杨XX、骆XX是骆杨XX的父母，签订《购房定金协议》时，双方均同意出售该房。

    一审法院认为：关于潘XX、杨XX谁违约的问题。潘XX与杨XX于201 3年7月2 3日签订《购房定金协议》是双方真实、自愿的意思表示。该协议约定了房屋的成交价格、付款方式、定金条款等权利义务，并约定双方应于201 3年8月1日签订《房屋买卖合同》，其内容没有违反法律法规的相关规定，也没有损害他人的利益，为合法有效的合同。潘XX认为该房屋曾出现质问题，由于杨XX不同意对房屋的价款等购房事宜再行协商才导致双方未能如期签订《房屋买卖合同》，因此违约责任应在于杨XX，但潘XX未能提供有关部门出具的质检报告予以证实该房屋确有质量问题、确需对购房事宜重新进行协商，故杨XX拒绝协商的行为不构成违约。潘XX要求重新协商的行为实为意图变更《购房定金协议》，导致双方未能在201 3年8月1日签订《房屋买卖合同》，故其行为构成违约。虽潘XX违约在先，但在庭审中，潘XX表示愿意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同，杨XX不同意继续履行，在合同尚能继续履行的情况下，杨XX拒不履行合同义务的行为构成违约，故本案双方当事人均有违约行为。

    关于潘XX请求双倍返还购房定金有无事实和法律依据的问题。由于合同无法履行的原因是双方当事人共同违约导致的，根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，杨XX收取潘XX的30000元定金应予返还潘XX，潘XX请求被告双倍返还定金，该院不予支持。

    综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：被告杨XX、骆XX、骆杨XX返还购房定金30000元给原告潘XX。本案案件受理费1300元，由原告潘XX负担650元，被告杨XX、骆XX、骆杨XX负担650元。

    上诉人杨XX、骆XX、骆杨XX不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定潘XX在庭审中表示愿意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同，杨XX不同意继续履行属认定事实错误，从而导致适用法律错误，潘XX没有违约行为。1．双方签订《购房定金协议》及潘XX当天交三万元定金后，只事隔一天，潘XX就去找中介，以案涉房屋有质量问题为由，要求杨XX退回定金；由于案涉房屋并没有质量问题，当时杨XX明确拒绝；后来，潘XX又通过发律师函，短信以及起诉等方式要求杨XX退回定金，潘XX目的明显就是退回定金，根本没有愿意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同。双方签订《购房定金协议》的目的就是出售案涉房屋，而案涉房屋现在还在骆杨XX的名下，并没有出售给第三人，因此杨XX根本不可能不同意按照《购房定金协议》的约定继续履行合同，对此，杨XX提交的证据都足以证明。本案分别于201 3年9月2 3日、201 3年1 0月24日及2 01 3年12月6日开庭，从最后两次庭审笔录明确看出，是潘XX不愿意履行合同，而不是杨XX不愿意履行。二、潘XX违约是造成201 3年8月1日双方未能签订《房屋买卖合同》的原因，对此，一审法院亦认为潘XX要求重新协商的行为实为变更《购房定金协议》，导致双方未能在2013年8月1日签订《房屋买卖合同》，故潘XX行为构成违约。因此，无论杨XX在201 3年8月1日后是否同意继续按《购房定金协议》的约定履行合同，潘XX无权要求退回定金或返还双倍定金。请求二审法院：1、撤销北海市XX法院(2013)第XX号民事判决；2、驳回潘XX的诉讼请求；3、潘XX按定金协议履行合同。

    潘XX答辩称：在履行《购房定金协议》中潘XX没有违约，潘XX在201 3年8月1日到中介处要求与杨XX协商签订合同，但杨XX一方没有到场，是杨XX违约，潘XX在获知房屋存在质量问题时要求对方对房屋安全、质量问题作相应解释或做进一步的了解是合情合理的，且骆XX在庭上辩称房屋外墙出现裂缝是正常现象，间接承认案涉及楼房外墙存在裂缝的事实，因此潘XX没有违约，杨XX一方不肯与潘XX就房屋质量问题进行协商，在签订合同当日也没有到场，导致双方无法签订合同，构成违约，应双倍返还定金给潘XX。

    在二审诉讼中，上诉人杨XX、骆XX、骆杨XX申请证人出庭作证，证人许XX出庭作证，证明潘XX交付定金后就和其联系说发现房屋出现楼裂，要求退回定金，但其要求潘XX交出楼裂的证据或鉴定报告，及201 3年8月1日潘XX和杨XX双方都没有到中介处。潘XX认为，许XX在之前出具书面证明给潘XX，证明潘XX于2 01 3年7月25日、7月30日、8月1日到中介处要求许XX联系卖方协商，证人许XX证言不真实。

    本院认为，许XX前后证明的内容矛盾，故对其所提供的证明及证言均不予采信。

    二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

     另查明，一审法院在审理过程中追加骆XX、骆杨XX为一审被告。

    综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：1、案涉双方在履行定金协议中谁构成了违约。2、潘XX请求双倍返还定金有无事实和法律依据。

    本院认为，潘XX与杨XX于201 3年7月2 3日签订的《购房定金协议》，经骆XX认可，合同主体合格，意思表示真实，没有违反禁止性法律规定，为合法有效的合同，双方应当按照协议约定于201 3年8月1日签订《房屋买卖合同》，但根据本案双方提供的可采信的证据，既不能证明潘XX在当日到签订《购房定金协议》的中介处履行签订《房屋买卖合同》的义务，也不能证明杨XX不到中介处履行签订《房屋买卖合同》义务是因为潘XX违约要求退回定金，故本院认为双方均没有履行协议的意愿，均有违约行为。依照《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，潘XX、杨XX应当各自承担相应的责任，一审判决确定双方责任相抵，杨XX返还30000元定金给潘XX，不予支持潘XX双倍返还定金的请求并无不当，本院予以确认。

    综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

     驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费1300元，由上诉人杨XX、骆XX、骆杨XX负担。

    本判决为终审判决。

审  判  长

审  判  员

代理审判员

二O一四年八月二十五日